COVID 19 / Loyers commerciaux - Des décisions en faveur des preneurs
Petite mise à jour juridique pour les Conseillers Rivalis et leurs clients 😉
Plusieurs décisions récentes du Tribunal judiciaire de Paris ont été rendues en faveur de Preneurs en litige avec leurs Bailleurs, ces derniers réclamant le paiement des loyers alors que les établissements font l'objet de fermeture administrative dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid 19.
Ainsi, le Juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 20 janvier 2021, a décidé que le Preneur, exploitant d'un commerce non-alimentaire faisant l'objet d'une fermeture administrative Covid entre le 16 mars et le 11 mai 2020, ne pouvait se voir réclamer le paiement des loyers sur la période de fermeture administrative.
Il a considéré que l'impossibilité de jouir de la chose louée, résultant de la fermeture administrative des locaux, a pour effet de libérer le Preneur de l'obligation de payer tant qu'il ne peut pas jouir de la chose louée. Il s'agit de l'application du principe de l'exception d'inexécution.
De même, dans une Ordonnance de référé du 21/01/2021 du Tribunal judiciaire de Paris, le juge des référés a débouté le Bailleur qui réclamait à l'exploitant d'une salle de sport le paiement des loyers durant la fermeture administrative de l'établissement.
Le juge des référés a considéré que le litige est de la compétence des juges du fond en raison d'une contestation sérieuse quant à l'exigibilité des loyers durant la période de fermeture administrative.
"Le locataire, en application de la théorie de l’exception d’inexécution, peut toujours soutenir qu’en l’absence de fourniture d’un local exploitable conformément au bail, et même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur à ses obligations, mais de la force majeure, il doit pouvoir lui-même cesser d’exécuter son obligation corrélative de régler son loyer "
Ainsi, les juges du Tribunal judiciaire de Paris semblent rejoindre l'analyse de nombreux commentateurs qui considèrent qu'en cas de fermeture administrative de l'établissement, le Preneur pourrait invoquer la force majeure et l'exception d'inexécution pour ne pas régler les loyers.
Ces décisions, qui doivent être confirmées par les juges du fond et les juridictions d'appel, sont également transposables au secteur de la restauration.
Concernant le cas spécifique des restaurateurs proposant de la vente à emporter et/ou effectuant des livraisons à domicile, les commentateurs considèrent que le Preneur pourrait également invoquer l'exception d'inexécution, car le local n'est pas ouvert au public. En effet, peu importe qu'il reste une possibilité d'utilisation résiduelle du local dès lors que cette activité n'est pas celle pour laquelle le Preneur a contracté. Néanmoins, à titre de bonne foi, il est préférable que le Preneur paye une quote-part du loyer, proportionnellement :
soit à la surface utilisée au titre de l'activité de vente à emporter et/ou de livraison à domicile par rapport à la surface totale des locaux loués,
soit au CA généré par l'activité de vente à emporter et/ou de livraison à domicile par rapport au CA normalement attendu.
Sources :
https://www.gouache.fr/Articles//Immobilier-Baux-avocat-bail-commercial/Covid-19-Loyers-et-charges-au-titre-de-la-periode-de-fermeture-administrative
https://www.gouache.fr/Articles/Immobilier-Redaction-ou-negociation-d-un-bail-commercial/Covid-19-Salle-de-sport-loyers-Covid?
https://www.gouache.fr/Articles/Immobilier-Baux-Avocat-bail-commercial/COVID-19-et-loyers-restaurateurs-negociations-bailleurs?